Anschaffungskosten
Definition: Was sind Anschaffungskosten?
Es handelt sich um alle finanziellen Ausgaben, die anfallen, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und in seiner Sache nutzbar zu machen. In der Kalkulation bildet der Kaufpreis (Rechnungswert) einer Immobilie die Basis. Erhaltene Wertnachlässe, Skonti oder sonstige Preisreduktionen wirken reduzierend. Anfallende Nebenkosten erhöhen den aktivierbaren Wert der erworbenen Sache. In erster Linie handelt es sich hierbei um Ausgaben für den Notar (nur für Immobilienkauf), Grundbucheintragung, Gebühren, Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Schätzung oder Begutachtung. Fallen nachträgliche Anschaffungskosten an, wirken sie ebenso werterhöhend. Hierzu zählen alle monetären Leistungen, die notwendig sind, um die „Nutzbarkeit der erworbenen Sache“ herzustellen. Beispielsweise Aufwendungen für Sanierungen oder Erweiterungsbauten. Wichtig ist, dass es sich immer um Einzelkosten handelt. Diese sind dem Kaufobjekt direkt zurechenbar oder stehen mit der Anschaffung in unmittelbarem Zusammenhang. Gemeinkosten (nicht direkt zuweisbar) finden keine Berücksichtigung. Auch finanzielle Belastungen der Geldbeschaffung (Agio, Damnum, Zinsen, Notar) sind nicht heranzuziehen, da sie als Finanzierungskosten geltend zu machen sind. Die Mehrwertsteuer stellt eine Besonderheit dar. Bei mehrwertsteuerpflichtigen Unternehmen ist sie als Vorsteuer absetzbar und findet hier aus diesem Grund keine Beachtung.
Die genaue Definition ist im § 255 I HGB geregelt.
Worauf sollte man achten?
Die Anschaffungskosten sind die Gesamtaufwendungen zum Erwerb eines Vermögensobjektes und seiner Nutzbarmachung. Sie stellen den bilanzierten Wert dar, der als Basis für die Abschreibung (AfA = Absetzung für Abnutzung) gilt. Hieraus ergeben sich über Jahrzehnte Steuervorteile. Bei dem Erwerb einer Immobilie mit Grundstück ist zu beachten, dass lediglich die Kosten des Gebäudes über die AfA absetzbar sind. Grund und Boden sind hiervon ausgeschlossen, da sie, aus finanzrechtlicher Sicht, keiner Abnutzung unterliegen.
Achtung beim Kauf eines Grundstücks mit einer Bauruine: Die Gesamtbelastungen sind dem Grund und Boden zuzuschreiben und deshalb nicht als AfA nutzbar.
Bei geplanten Abrissvorhaben gilt zu beachten: Sollte der Abriss innerhalb von drei Jahren nach Erwerb stattfinden, unterstellt das Finanzamt einen „Kauf mit Abbruchabsicht“. Dies führt dazu, dass nicht abgeschriebene Anschaffungs- sowie angefallene Abrisskosten in der Aufwandsbetrachtung für Grund und Boden Beachtung finden. Dadurch entfällt die Möglichkeit der steuermindernden AfA.
Zusammenfassung
Anschaffungskosten errechnen sich wie folgt:
Rechnungswert (meistens ohne Mehrwertsteuer)
./. Preisminderungen (Rabatte, Skonti)
+ Anschaffungsnebenkosten (Gebühren, Steuern)
+ nachträgliche Kosten (Gebäudesanierung)
Anschaffungskosten sind der zu bilanzierender Wert, die Berechnungsbasis der Abschreibung (AfA) und wirken steuermindernd. Sie beinhalten nur Einzelkosten, wobei Ausgaben für Finanzierungszwecke unberücksichtigt bleiben. Beim Erwerb bebauter Grundstücke ist ausschließlich der Wert des Gebäudes anrechenbar – nicht der des Grundstücks. Besondere Regelungen treten beim Erwerb einer Immobilie mit zerfallenem Bauwerk ein. Bei vorgesehenen Abrissarbeiten ist die Dreijahresfrist des Finanzamtes zu berücksichtigen.
