Pflegeimmobilie verkaufen

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Sie möchten Ihre Pflegimmobilie verkaufen? Das müssen Sie beachten.

Sie haben in den vergangenen Jahren erfolgreich in den stark wachsenden Markt der Pflegeimmobilien investiert und möchten jetzt den Gewinn realisieren. Weil Pflegeimmobilien als wertstabile Kapitalanlagen gelten, sollten Sie auch keine Schwierigkeiten damit haben, Ihre Pflegeimmobilie zu einem guten Wert zu verkaufen.

In Folgenden zeigen wir Ihnen, worauf Sie bei dem Verkauf von Pflegeimmobilien unbedingt achten sollten.

Für Sie als Anleger stellt sich die Frage, wie es möglich ist, dass die Rendite für Pflegeheime so hoch ist. Dazu sollte man sich einmal anschauen, wie sich die Pflegeheimrendite errechnet. Der Kapitalanleger erwirbt ein Appartement in einem Pflegeheim und vermietet, bzw. verpachtet es an den Betreiber für einen Zeitraum von 20 Jahren und länger. Die Miete wird auch dann gezahlt, wenn das Pflegeappartement nicht belegt ist. Er kann also mit konstanten Einnahmen rechnen. Die Rücklagen für Instandhaltung und Instandsetzung, werden direkt von den Mieteinnahmen abgezogen.

Dazu kommen noch die steuerlichen Vorteile für den Kapitalanleger. Im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen, schneiden die Investitionen in Pflegeappartements besser ab. Vor allem dann, wenn man den zeitlichen Aufwand für alternative Kapitalanlagen hinzurechnet.

Hier sehen Sie ein Pflegeimmobilien Beispiel-Objekt wie es für Käufer interessant sein kann:

Investido Pflegeimmobilie in Grävenwiesbach
Ort des Objektes
Grävenwiesbach bei Frankfurt (Hessen)
Mietrendite:
4,1 %
Wohnflächen:
43,56  m² bis 45,25  m²
Wohneinheiten:
72
Kaufpreise:
159.616 € – 165.809 €
Betreiber:
Cura Sana Limburg Weilburg gGmbH

In diese Pflegeimmobilien kann über Investido.de investiert werden:

Wirtschaftshaus Immoframe

Wann sollten Sie Ihre Pflegeimmobilie verkaufen?

Wenn Sie die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage vor einiger Zeit gekauft haben und jetzt überlegen, sie zu verkaufen, dann sollten Sie den richtigen Zeitpunkt wählen, sonst kann es für Sie sehr teuer werden. Worauf Sie achten sollten, sagen wir Ihnen in diesem Artikel.

Bei dem Kauf einer neuen Pflegimmobilie haben Sie bereits einige steuerliche Vorteile genutzt, die der Käufer einer „gebrauchten“ Immobilie nicht mehr nutzen kann. Zu diesen Vorteilen gehören u.U. Sonderabschreibungen und die günstige Finanzierung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau.

Die Wohnung hat einen bestimmten Wert als Objekt, der sich konkret von einem Gutachter bestimmen lässt. Im sogenannten Zweitmarkt für Immobilien wird der Preis ganz klassisch durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Deswegen sollten Sie auch  selbst wissen, welchen realistischen Betrag ein zukünftiger Investor bereit sein sollte für die Wohnung zu bezahlen.

Unter welchen Umständen ergibt ein Verkauf Sinn?

Der Verkauf der Pflegeimmobilie kann aus mehreren Gesichtspunkten sinnvoll sein. Die folgenden Gründe können dazu führen, über einen Verkauf der Kapitalanlage nachzudenken:

  • der Wertzuwachs der Kapitalanlage
  • Übergang vom Berufsleben in die Rente
  • persönliche Gründe

Der Verkauf einer Pflegeimmobilie macht vor allem dann Sinn, wenn der Wert gestiegen ist. Wird die Kapitalanlage vor Ablauf von 10 Jahren nach dem Erwerb verkauft, dann muss der Zugewinn versteuert werden. Wurde die Immobilie außerdem über ein Darlehen finanziert, dann ist ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen.

Bei dem Übergang vom Berufsleben in die Rente, spielen die steuerlichen Gesichtspunkte keine Rolle mehr. Wenn keine Einkommenssteuer bezahlt werden muss, dann bewirken die Abschreibungen auf die Kapitalanlage und die Zinsen nichts mehr.

Ein anderer Grund für die Veräußerung der Kapitalanlage in Pflegeimmobilien kann darin bestehen, den Verkaufserlös für die eigene Altersversorge zu nutzen.

Nicht jedes Pflegeheim erwirtschaftet die gleiche Rendite. Das liegt daran, dass die Baukosten in ländlichen Gebieten niedriger sind, als in Ballungsgebieten. Dafür dürfte die Nachfrage nach Pflegeplätzen in Ballungsgebieten höher sein, als in ländlichen Gebieten.

Unter welchen Umständen ergibt der Verkauf keinen Sinn?

Innerhalb des Zeitraums, in dem eine Sonderabschreibung steuerlich genutzt werden kann, macht es keinen Sinn, das Pflegeappartement zu verkaufen. Pflegeimmobilien, die einer starken Wertsteigerung unterliegen, sollten in den ersten 10 Jahren nach dem Erwerb ebenfalls nicht verkauft werden, da sonst der Zugewinn versteuert werden muss.

Pflegeimmobilien, die mit dem Hintergrund gekauft wurden, ein bevorzugtes Bezugsrecht für einen Platz in dem Pflegeheim zu bekommen, sollten ebenfalls nicht verkauft werden. Denn mit dem Verkauf des Pflegeappartements, geht auch das Bezugsrecht auf den neuen Käufer über. Es sei denn es ist vertraglich anders geregelt.

Wie hoch ist der Wiederverkaufswert von Pflegeimmobilien?

Der Wert von Pflegeimmobilien hängt von verschiedenen Faktoren ab. Hierzu gehören der tatsächlichen Wert der Bausubstanz, die Lage der Immobilie und die Nachfrage auf dem Markt für Pflegeimmobilien. Der Bedarf an Pflegeplätzen in einem Pflegeheim ist weit größer, als das Angebot. Besonders in den Ballungsgebieten herrscht eine rege Nachfrage nach Pflegeplätzen. Die hohe Auslastung sorgt für steigende Renditen und damit auch zu einer steigenden Nachfrage nach Pflegeimmobilien.

investido-pflegeimmobilie-verkaufen-wertsteigerung

In der Grafik ist die Wertentwicklung für 1,5 bis 4-5% Wertsteigerung für eine Investition von 100.000 Euro angegeben. Bei einer Haltedauer von 20 Jahren rechnen wir mit einer Wertsteigerung der Pflegeimmobilie im Bereich von 3%.

Weitere Informationen erhalten Sie auf unserer Seite zum Thema Rendite von Pflegeimmobilien.

So funktioniert der Verkauf einer Pflegeimmobilie in der Praxis

Der Verkauf einer Pflegeimmobilie kann über mehrere Kanäle erfolgen. Sie können eine Anzeige in einer Zeitschrift aufgeben und sich um die Abwicklung selbst kümmern, oder Sie können die Pflegeimmobilie über einen Vermittler verkaufen. Der Verkauf einer Pflegeimmobilie über einen Vermittler gestaltet sich viel einfacher.

Wenn Sie den Verkauf privat organisieren, dann müssen Sie sich selbst einen Käufer suchen. Das kann sehr mühsam sein, wenn Sie den Markt für gebrauchte Pflegeimmobilien nicht kennen. Bevor Sie die Pflegeimmobilie verkaufen, müssen Sie einen Energieausweis erstellen, ein Wertgutachten in Auftrag geben und sich dann um einen Notar bemühen. Mit einem serösen Vermittler an Ihrer Seite, gestaltet sich der Verkauf viel einfacher.

Zu empfehlen ist, zuerst zu dem Vermittler zu gehen, bei dem Sie die Pflegeimmobilie gekauft haben. Vielleicht hat er noch Kunden, die an einem Kauf interessiert sind. Eine andere Möglichkeit ist, die Eigentümergemeinschaft zu fragen. Die Erfahrungen zeigen, dass ca. 5% der vorhandenen Eigentümer eine weitere Wohnung kaufen.

Vor dem Verkauf der Pflegimmobilie sollten Sie die folgenden Unterlagen bereitstellen:

  • Verkaufsprospekt mit allen Unterlagen, die zum Pflegeappartement gehören
  • Baubeschreibung und Ausstattung für das Pflegeheim
  • Baubeschreibung und Einrichtung (Möbel, etc.)
  • Grundriss und statische Berechnungen des Pflegeappartements
  • Wertgutachten, dass beim Kauf erstellt wurde
  • Teilungserklärung für die Pflegeimmobilie
  • notarieller Kaufvertrag für die Pflegeimmobilie
  • Grundbuchauszug für die Immobilie
  • Miet- bzw. Pachtvertrag für das Objekt
  • ausführlicher Energieausweis für die Immobilie
  • Name des Betreibers der Pflegeimmobilie
  • Bauträger, der die Immobilie gebaut hat
  • Darlehensvertrag (von der Bank oder der Kreditanstalt für Wiederaufbau) für die Finanzierung des Objektes

Weiterhin sind die folgenden Unterlagen nützlich

  • Urkunden über die Gebäudeversicherung (Brand, Sturm, Wasser)
  • Aussagen zu den Rücklagen für Instandhaltung und Instandsetzung
  • Wirtschaftsplan für die kommenden Jahre

Das Pflegeimmobilien-Kompendium anfordern

Die mit * markierten Felder sind Pflichtfelder. Aufgrund gesetzlicher Bestimmungen, dürfen wir Ihnen unser Kompendium nur mit Ihrer Erlaubnis zusenden. Bitte bestätigen Sie dies, in der E-Mail, die Sie von uns nach Anforderung des Kompendiums erhalten.

An wen können Sie sich zum Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie wenden?

Als Kapitalanleger und Käufer eines Pflegeappartements sind Sie im Grundbuch eingetragen. Dadurch haben Sie alle Rechte an dem Eigentum. Sie können Ihr Eigentum jederzeit verschenken, vererben, oder auch verkaufen.

Der Markt für gebrauchte Pflegeimmobilien befindet sich zurzeit noch in der Entwicklung. Deswegen werden die Verkäufe oftmals dort getätigt, wo sich die Eigentümergemeinschaft trifft. Häufig besteht der Wunsch, den eigenen Bestand an Appartements zu erweitern. Das trifft vor allem dann zu, wenn man mit der erwirtschafteten Rendite zufrieden ist und Vertrauen zu dem Betreiber der Pflegeeinrichtung entwickelt hat.

In der Regel bietet sich aber der Kontakt zu einem seriösen Vermittler wie investido.de an. Ein guter Vermittler kennt den Markt für Pflegeimmobilien und verfügt in der Regel über Kontakte zu potentiellen Käufern. Der Verkauf der eigenen Pflegeimmobilie über einen Vermittler gestaltet sich wesentlich einfacher und schneller, als wenn man den Verkauf selbst in die Hand nehmen möchte. Der Vermittler weiß auch, welche Dokumente für den reibungslosten Verkauf notwendig sind.

Wie Sie Ihre Pflegeimmobilie über Investido.de verkaufen können

Wenn Sie Ihre Pflegeimmobilie verkaufen möchten, dann können Sie sich vertrauensvoll an uns wenden. Wir kennen den Markt für neue und gebrauchte Pflegeimmobilien und sichern Ihnen eine schnelle und unkomplizierte Abwicklung zu. Der Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie vollzieht sich in folgenden Schritten.

Kontaktaufnahme

Rufen Sie uns ganz einfach an, oder nutzen das Kontaktformular auf unserer Seite und beschreiben kurz, was wir für Sie tun können. Unsere Mitarbeiter werden sich umgehend mit Ihnen in Verbindung setzen und die nächsten Schritte mit Ihnen abstimmen. Im Vorfeld sollten Sie alle Unterlagen, die Sie zu dem Pflegeappartement besitzen, zusammentragen.

Auftragserteilung und Zusammenstellen der Unterlagen

Im Gespräch mit Ihnen, werden wir den Vermittlungsauftrag formulieren. Dazu gehören die wichtigsten Daten zu dem Verkaufsobjekt:

  • Informationen zur Pflegeeinrichtung (Ort, Betreiber und Erstellungsdatum)
  • Informationen zu dem Verkaufsobjekt (Lage, Größe, bestehende Verträge)
  • Grundbuchdaten
  • vorhandene Bilder der Pflegeeinrichtung und des Pflegeappartements

Auf der Basis der vorliegenden Informationen erstellen wir den Vermittlungsauftrag. Nach Unterzeichnung des Vermittlungsauftrages, reichen Sie alle erforderlichen Unterlagen bei uns ein.

Veröffentlichung des Angebotes

Aus den eingereichten Unterlagen erstellen wir ein Exposé für Ihre Pflegeimmobilie. Dieses Exposé stellen wir dann umgehend den vorgemerkten Kunden zur Verfügung. Außerdem veröffentlichen wir das Angebot auf unserer Interplattform für gebrauchte Immobilien. Die ersten Interessenten werden sich dann sehr schnell bei uns melden.

Anfragen von potentiellen Kunden

Interessenten für die Pflegeimmobilie erhalten von uns alle notwendigen Informationen über das Verkaufsobjekt. Sie brauchen sich darum nicht zu kümmern. Wir beraten die Interessenten und unterstützen Sie auch bei Fragen zur Finanzierung. Natürlich entscheiden Sie, ob Sie das Angebot eines Käufers annehmen möchten.

Abwicklung des Verkaufes

Wird die Pflegeimmobilie über uns verkauft, dann kümmern wir uns auf Wunsch, um die komplette Abwicklung. Bei Bedarf, organisieren wir auch den Notartermin vor Ort. Erst wenn es zum Verkauf kommt, werden die vertraglich festgelegten Vermittlungsgebühren berechnet.

Vorteile des Verkaufs über Investido.de

Mit unserer Erfahrung in der Vermarktung von Pflegeimmobilien, sichern wir Ihnen einen Rundum-Service zu. Unsere Berater verfügen über eine langjährige Erfahrung auf dem Gebiet der Pflegeimmobilien.

  • Wir sichern Ihnen eine schnelle, kompetente und diskrete Abwicklung des Verkaufs Ihrer Pflegeimmobilie zu.
  • Mit unserer Internetplattform investido.de erreichen wir Kapitalanleger, die sich für den Markt der Pflegeimmobilien interessieren.
  • Die vertraglich festgelegten Vermittlungsgebühren, werden erst bei einem Verkauf des Objektes fällig.

Was für Kosten kommen beim Verkauf einer Pflegeimmobilie auf Sie zu?

Wenn Sie Ihre Pflegeimmobilie verkaufen möchten, dann sollten Sie uns kontaktieren. Wir sichern Ihnen eine fachgerechte Beratung zu fairen Konditionen zu. Die Vermittlerprovision wird nur dann fällig, wenn die Pflegeimmobile vermittelt wird. Wie hoch die Vermittlerprovision ist, teilen wir Ihnen in unserem Beratungsgespräch mit.

Die Kosten beim Pflegeimmobilienverkauf in der Übersicht:

Bei dem Verkauf der Pflegeimmobilie müssen Verkäufer mit den folgenden Kosten rechnen:

  • Spekulationssteuer: diese fällt nur an, wenn Sie die Immobilie innerhalb der ersten 10 Jahre nach dem Erwerb verkaufen. Sie wird für den Zugewinn berechnet und ist in der Höhe abhängig vom Spitzensteuersatz.
  • Wenn die Immobilie über ein Immobiliendarlehen finanziert wurde und das Darlehen wird während der Zinsbindungsphase gekündigt, dann kann die Bank die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist dem Darlehensvertrag zu entnehmen.
  • Damit ein Verkaufspreis für die Pflegeimmobilie festgelegt werden kann, ist ein Wertgutachten Die Kosten für das Gutachten hängen davon ab, wer das Gutachten erstellt (Gutachter, Architekt, Bauingenieur, etc.)
  • Weiterhin ist vor dem Verkauf ein Energieausweis zu erstellen. Ggf. reicht es aber auch aus, den Energieausweis, der für den Neubau erstellt wurde, zu nutzen

Die folgenden Kosten fallen für den Verkäufer bei dem Verkauf einer Pflegeimmobilie an:

KostenHöhe der Kosten
SpekulationssteuerAbhängig von der Höhe des Spitzensteuersatzes und dem Wertzuwachs.
VorfälligkeitsentschädigungDie Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist im Darlehensvertrag festgelegt von der Bank festgelegt.
WertgutachtenBei einem Wert von 150.000 Euro ca. 1000 Euro. (Berechnung nach HOAI)
Vermittlergebührenca. 5,95 bis 7,14 % des Verkaufspreises (je nach Bundesland)
Energieausweise300 Euro bis 500 Euro für einen ausführlichen Energieausweis.
Notarkostenca. 100 – 150 Euro
private Anzeige im Internetca. 50 - 100 Euro

Was für Probleme könnte es beim Verkauf von Pflegeimmobilien geben?

Wurde die Pflegeimmobilie über einen Darlehensvertrag finanziert, dann sollten Sie prüfen, ob die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Diese wird normalerweise fällig, wenn Sie die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung verkaufen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist dem Darlehensvertrag zu entnehmen.

Pflegeimmobilien und Steuern – was gibt es beim Verkauf zu beachten?

Wenn die Immobilie vor dem Ablauf von 10 Jahren nach Erwerb veräußert wird, dann ist der Zugewinn zu versteuern. Dazu das folgende Rechenbeispiel:

BeispielrechnungBeträge
Kaufpreis der Immobilie150.000 Euro
Verkaufspreis der Immobilie200.000 Euro
Zugewinn50.000 Euro
Spitzensteuersatz30%
zu versteuerndes Einkommen15.000 Euro

Auswahl erfolgreicher Anlageimmobilien

Die im Folgenden aufgeführten Objekte stehen beispielhaft für typische Anlageprojekte mit Pflegeimmobilien in unterschiedlichen Regionen Deutschlands, die durch unseren Kooperationspartner betreut werden.

Investido Pflegeimmobilie in Grävenwiesbach
 
Grävenwiesbach
Mietrendite:
4,1%
Wohnflächen:
43,56 m² bis 45,25 m²
Wohneinheiten:
72
Kaufpreise:
159.876 € bis 165.809 €
Investido Pflegeimmobilie in Bremen
 
Bremen Hemelingen
Mietrendite:
4,0%
Wohnflächen:
47,27 m² bis 70,59 m²
Wohneinheiten:
16
Kaufpreise:
160.126 € bis 239.121 €
Investido Pflegeimmobilie in Unna
 
Unna bei Dortmund
Mietrendite:
4,1%
Wohnflächen:
48,22 m² bis 78,27 m²
Wohneinheiten:
80
Kaufpreise:
154.572 € bis 242.696 €

Fazit – so gelingt der Verkauf ihrer Pflegeimmobilie

Vor dem Verkauf der Pflegeimmobilie, sollten Sie sich über die Gründe für den Verkauf im Klaren sein. Sie sollten auch wissen, welche Kosten bei einem Kauf auf Sie zukommen. Welche Kosten das sind, haben wir in diesem Artikel kurz aufgeführt. Sprechen Sie auch mit Ihrem Steuerberater darüber, welche steuerlichen Auswirkungen der Verkauf haben könnte.

Für den Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie können Sie sich vertrauensvoll an uns wenden. Wir, von Investido.de, beraten Sie gerne und unterstützen Sie optimal bei dem Verkauf Ihrer Kapitalanlage.

Sie haben noch Fragen?

Wir helfen Ihnen gern bei der Beantwortung all Ihrer Fragen zum Thema Pflegeimmobilien. Sie können uns dazu unter der für Sie kostenfreien Rufnummer 0800 – 4030 910 erreichen oder unser Rückrufwunschformular ausfüllen. Wir freuen uns auf unser Gespräch.

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