Pflegeimmobilie kaufen - das ist zu beachten

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Pflegeimmobilie kaufen – das ist zu beachten

Eine Pflegeimmobilie kann man im Prinzip wie eine Eigentumswohnung betrachten, die sich innerhalb eines Pflegeheims befindet. Diese Art der Eigentumswohnungen wird auch als Pflegeappartement bezeichnet. Pflegeappartements werden von den privaten Investoren an die Betreiber vermietet bzw. verpachtet.

Der Bedarf an Pflegeplätzen in Deutschland ist enorm. Wer in den Ballungsgebieten nach einem Pflegeplatz sucht, muss sich in eine lange Warteliste eintragen. Die Eigentümer eines Pflegeappartements haben bei der Belegung der Pflegeplätze ein bevorzugtes Belegungsrecht. Sie brauchen sich im Alter keine Sorgen darüber machen, einen Pflegeplatz zu bekommen. 

Hier sehen Sie ein Pflegeimmobilien Beispiel-Objekt:

Investido Pflegeimmobilie in Grävenwiesbach
Ort des Objektes
Grävenwiesbach bei Frankfurt (Hessen)
Mietrendite:
4,1 %
Wohnflächen:
43,56  m² bis 45,25  m²
Wohneinheiten:
72
Kaufpreise:
159.616 € – 165.809 €
Betreiber:
Cura Sana Limburg Weilburg gGmbH

In diese Pflegeimmobilien können Sie über Investido.de investieren

Wirtschaftshaus Immoframe

Warum es sich lohnt, zur eigenen Altersvorsorge eine Pflegeimmobilie zu kaufen

Der demografische Wandel in der Bundesrepublik Deutschland lässt sich am Besten anhand der Bevölkerungspyramide aus dem Jahr 2017 darlegen.

investido-alterspyramide-wikipedia

Von Graph created by User:Kmf164 – UN estimates, World Population Prospects: The 2017 Revision, Gemeinfrei, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=865586

Diese Grafik zeigt sehr deutlich, dass der Anteil der Menschen über 60 Jahre sehr stark zunimmt. Das liegt vor allem an den folgenden drei Faktoren:

  • die geburtenstarken Jahrgänge der 60er Jahre kommen jetzt in die Rente
  • die Menschen in Deutschland werden immer älter
  • die geburtenschwachen Jahrgänge danach, sorgen für einen Rückgang der Personen unter 50 Jahren

Der Markt für Pflegeimmobilien entwickelt sich kontinuierlich in den kommen Jahrzehnten. In der folgenden Tabelle wird der Bedarf an Pflegeplätzen für die nächsten drei Jahrzehnte dargestellt. Wenn man von 100 Pflegeplätzen pro Pflegeheim ausgeht, ergibt sich die Anzahl der zu bauenden Pflegeheime.

Jahrgeschätzter Bedarf an PflegeplätzenBedarf an neuen Pflegeimmobilien
2020 bis 2030460.0004.600
2030 bis 2040330.0003.300
2040 bis 2050720.0007.200

Die Zahl der rüstigen Senioren, die in einem Pflegeheim wohnen möchten, ist in diesen Zahlen noch nicht enthalten.

Wer sich auf die staatliche Altersvorsorge verlässt, der kann sehr schnellt enttäuscht werden. Viel besser ist es, rechtzeitig für eine Absicherung im Alter zu sorgen. Ein Baustein dazu kann der Kauf einer Pflegeimmobilie sein.

Die Investition in eine Pflegeimmobilie verspricht eine Rendite zwischen 4,5 und 5,5 %. Durch die langfristigen Pachtverträge, die der Investor mit dem Betreiber des Pflegeheims abschließt, ist die Rendite für die nächsten 20 bis 30 Jahre gewährleistet. Der Käufer der Pflegeimmobilie erhält die Miete auch dann, wenn das Pflegeapartment nicht belegt ist.  Die Miete ist bei einem Mietausfall des Bewohners des Pflegeappartements, durch Zuschüsse der Sozialkassen an den Pächter gesichert.

Die Investition in solide Immobilien ist der beste Schutz gegen die Inflation. In den letzten 150 Jahren haben die Menschen in Deutschland bereits dreimal ihr Geld durch eine Währungsreform verloren. Immobilien dagegen haben Ihren Wert behalten. Die Investition in Pflegeimmobilien wird von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert. Die genauen Konditionen sind dem Programm 153 – Energieeffizientes Bauen zu entnehmen.

Auch im Vergleich zu anderen Investitionsmöglichkeiten, zeigen sich die Vorteile der Kapitalanlage in eine Pflegeimmobilie.

AnlageBemerkung
BundesanleiheBundesanleihen mit einer Laufzeit von 10 Jahren werden mit einem Zinssatz von 0,49 % (September 2018) verzinst
Kapitalanlage in PflegeimmobilienDie Rendite liegt zwischen 4,5 und 5,5%, bei einer konstanten Wertentwicklung der Immobilie
LebensversicherungenDer Garantiezins bei Lebensversicherungen lag 2017 bei 0,96 % im Durchschnitt (Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/167936/umfrage/garantiezins-der-lebensversicherer-fuer-neuvertraege/)
SparbuchAuf Sparbücher werden 0,30 % Zinsen gezahlt (September 2018)

Wer kann eine Pflegeimmobilie kaufen?

Im Prinzip kann jeder, der über die notwendigen finanziellen Mittel verfügt, eine Pflegeimmobilie kaufen. Den Kauf der Pflegeimmobilie können Sie auch mit einem Immobiliendarlehen finanzieren. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stellt mit dem Programm 153 – Energieeffizientes Bauen, Immobiliendarlehen mit besonders günstigen Konditionen zur Verfügung.

Die Pflegeimmobilie kann von privaten Investoren, Beamten, Rentnern, Selbstständigen und Freiberuflern erworben werden. An den Kauf der Wohnung in dem Pflegeheim sind keine besonderen Bedingungen geknüpft. So kann die Pflegeimmobilie auch von Unternehmen, gleich welcher Gesellschaftsform, gekauft werden.

Welche Bedingungen müssen beim Kauf einer Pflegeimmobilie berücksichtigt werden?

Für den Kauf einer Pflegeimmobilie müssen Sie keine besonderen Bedingungen erfüllen. Sie müssen sich aber im Klaren darüber sein, dass die Pflegeimmobilie kein Spekulationsobjekt ist. Es handelt sich um eine langfristige Anlage, die Sie im Alter selbst nutzen können.

Sie sollten auch über die notwendigen Mittel für die Finanzierung verfügen. Eine Vollfinanzierung des Objektes kann dazu führen, dass die Rendite sinkt und der Cash-Flow unter Umständen sogar negativ wird. Der Cash-Flow ist die Summe aus Einnahmen der Immobilie und dem Betrag, den Sie für die monatlichen Raten bezahlen müssen. Die Erfahrung zeigt, dass ein Eigenkapitalanteil von ca. 30 bis 40 % sinnvoll ist.

Wo können Sie Pflegeimmobilien kaufen?

Pflegeimmobilien können Sie bei den unterschiedlichsten Anbietern kaufen. Am einfachsten wäre es, sich einen Überblick im Internet zu verschaffen, die unterschiedlichen Angebote miteinander zu vergleichen und dann den Kauf zu tätigen.

Der beste und sicherste Weg ist, sich unsere Übersicht über Pflegeimmobilie anzuschauen und dann die richtige Entscheidung zu treffen. Bei uns erhalten Sie alle Informationen, die notwendig sind, um sich für die Pflegeimmobilie zu entscheiden, die genau zu Ihnen passt.

Wie sieht der Kauf von Pflegeimmobilien in der Praxis aus?

Wenn Sie sich über die persönlichen Motive für den Kauf der Pflegeimmobilie im Klaren sind, dann sollten Sie wie folgt vorgehen:

  1. Legen Sie sich eine Strategie zurecht, wie Sie die Immobilie finanzieren möchten. Gehen Sie von einem Betrag von ca. 130.000 Euro aus, den Sie mit eigenen Mitteln und einem Darlehen finanzieren müssen.
  2. Wenn Sie in dem Pflegeheim einmal selbst wohnen möchten, dann sollten Sie sich eine Immobilie aussuchen, die Ihnen am geeignetsten erscheint. Wenn Sie den Kauf als Kapitalanlage betrachten, dann sollten Sie sich auf die wirtschaftlichen Faktoren konzentrieren. Wir empfehlen Ihnen, sich nicht nur auf ein Objekt zu konzentrieren.
  3. Nehmen Sie Kontakt mit dem Vermittler auf und vereinbaren ein kostenloses Beratungsgespräch.
    • Verlangen Sie in dem Beratungsgespräch die Offenlegung aller offenen und verdeckten Kosten.
    • Lassen Sie sich auch die ausführliche Standortanalyse zeigen.
    • Fragen Sie nach dem Betreiber und Referenzprojekten des Betreibers. Ebenso sollten Sie nach Referenzen des Bauträgers fragen.
    • Fragen Sie in dem Beratungsgespräch nach den baulichen Gegebenheiten. Wenn Sie einen KfW Kredit beantragen möchten, ist die energieeffiziente Bauweise Pflicht.
  4. Im nächsten Schritt lassen Sie sich ein verbindliches Angebot erstellen, mit dem Sie auch einen Kreditantrag erstellen können.
  5. Vereinbaren Sie einen Termin mit Ihrem Steuerberater, um die steuerlichen Einsparmöglichkeiten abzuklären.
  6. Klären Sie dann die Finanzierung mit Ihrem Kreditinstitut und/oder der KfW.
  7. Tragen Sie alle Daten zur Finanzierung zusammen und erstellen eine abschließende Rechnung über Einnahmen, Ausgaben und die Rendite.
  8. Wenn alle Fakten stimmig sind, sollten Sie mit dem Verkäufer einen Termin zur Unterzeichnung des Kaufvertrages bei einem Notar abschließen.

In unserem investido.de Ratgeber haben wir ausführlich dargestellt, worauf Sie bei dem Kauf einer Pflegeimmobilie achten müssen.

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Wie Sie den Kauf einer Pflegeimmobilie finanzieren können

Bei dem Erwerb einer Pflegeimmobilie haben Sie die Möglichkeit, diese mit eigenen Mitteln zu finanzieren, ein Immobiliendarlehen einer Bank aufzunehmen oder den Förderkredit der KfW zu nutzen. In unserem Beispiel vergleichen wir diese drei Möglichkeiten miteinander. Der Einfachheit halber gehen wir von einer Kapitalanlage von 100.000 Euro aus. Der tatsächliche Wert der Kapitalanlage kann davon abweichen.

Finanzierung aus EigenmittelnFinanzierung mit KfW Mitteln (Programm 153)Finanzierung mit einem Immobiliendarlehen
Dauer der Zinsbindungkeine10 Jahre10 Jahre
Laufzeitkeine10 Jahre10 Jahre
Kaufsumme100.000€100.000€100.000€
Fremdkapitalohne100.000€100.000€
Sollzinssatzohne1,26%1,41%
Tilgungszuschussohne15.000€ohne
monatliche Annuitätohne979,58€986,45
Zeit für komplette Rückzahlungohne8 Jahre und 7 Monatemehr als 10 Jahre
Restschuld nach 10 Jahrenohneohne16.595 €

Welche Arten von Pflegeimmobilien können Sie kaufen?

Die Arten von Pflegeimmobilien unterscheiden sich hinsichtlich der Nutzung und der Anlageform. Sie können die Objekte entweder kaufen, oder sich über Fonds an diesen Immobilien beteiligen. Grundsätzlich stehen die folgenden Objekte als Kapitalanlage zur Verfügung:

  • Pflegeapartments
  • Pflegeheime
  • Offene und geschlossene Fonds
  • Unternehmensbeteiligungen oder Aktien an Betreiberunternehmen
  • Unternehmensbeteiligungen oder Aktien an Bauträgern für Pflegeheime

Bei dem Kauf von Pflegeimmobilien, bei dem Erwerb von Fondanteilen, Aktien oder Unternehmensbeteiligungen sollten Sie sich auf den Rat von Experten verlassen.

Bei dem Erwerb von Immobilien sollten Sie auch darauf achten, wofür die Immobilie verwendet wird. Es gibt Unterschiede bei der Förderung von Pflegeheimen, Pflegeapartments, Immobilien für betreutes Wohnen und für normale Eigentumswohnungen. Diese Immobilen sind auch steuerlich anders zu bewerten.

Wie entwickelt sich Ihr Vermögen, wenn Sie heute eine Pflegeimmobilie kaufen?

Wenn Sie heute eine Pflegeimmobilie kaufen wird sich dies in mehrfacher Hinsicht rentieren. Sie profitieren:

  • von der Rendite, welche die Pflegeimmobilie Monat für Monat erwirtschaftet,
  • von den steuerlichen Vorteilen, die Sie aus der Abschreibung des Objektes haben und
  • von den Werbekosten, die Sie geltend machen können.

In unserem Beispiel gehen wir von einer Investition von 130.000 Euro für den Kauf eines Pflegeapartments aus. Der Kaufpreis wurde mit 40 % Eigenkapital und 60 % Fremdkapital finanziert.

investido-pflegeimmobilie-kaufen-wertentwicklung-und-rendite

Die Werteermittlung erfolgte unter den folgenden Prämissen:

  • Die Einnahmen aus der Vermietung betragen 500 Euro pro Monat. Die Miete wird jährlich um 1 % angepasst. Die Mieteinahmen wurden ohne zusätzliche Verzinsung thesauriert.
  • Der Wertzuwachs der Pflegeimmobilie wurde mit 1,1 % pro Jahr angenommen und steigt damit etwas stärker, als die Inflationsrate.
  • Es wurde ein Spitzensteuersatz von 30 % angenommen.
  • Die jährliche Abschreibung wurde mit 2 % angesetzt. Für die ersten 5 Jahre wurde ein Sonder-AFA von 5 % angenommen.

Der Gesamtgewinn nach 10 Jahren beträgt ca. 70 %.

Weitere Informationen erhalten Sie auf unserer Internetseite Pflegeimmobilie Rendite.

Förderung beim Kauf einer Pflegeimmobilie

Bei der Finanzierung der Pflegeimmobilie, können Sie die Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Anspruch nehmen. Die KfW fördert in dem Programm 153 Energieeffizientes Bauen. Sie können bis zu 100.000 Euro pro Wohnung zu einem Zinssatz zwischen 1,25 % und 1,55 % bekommen. Die Höhe des Zinssatzes hängt von dem Energiesparpotential der Immobilie ab. Je höher das Energiesparpotential ist, desto niedriger sind die Sollzinsen. Die Zinsbindung beträgt 10 Jahre. Das Darlehen der KfW zeichnet sich durch weitere Konditionen aus. Für die Darlehen nach dem Programm 153 – Energieeffizientes Bauen:

  • wird eine tilgungsfreie Anlaufzeit gewährt.
  • Den Kredit kann man bis 12 Monate nach Zusage abrufen. Eine Verlängerung auf maximal 36 Monate ist möglich. Ab dem siebten Monat fällt eine Bereitstellungsgebühr von 0,25 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Kreditbetrag an.
  • Es wird ein Tilgungszuschuss gewährt, der von dem Einsparpotential abhängt. Der Zinszuschuss beträgt bei dem KfW-Effizienzhaus 40 Plus, 15 % der Darlehenssumme bis maximal 15.000 Euro.

Kann eine Pflegeimmobilie auch gebraucht gekauft werden?

Die Eigentümer der Pflegeimmobilie werden im Grundbuch eingetragen. Sie können die Pflegeimmobilie jederzeit verkaufen. Für den Käufer ergeben sich die folgenden Vorteile:

  • er sieht die bereits fertiggestellte Immobilie
  • er kann sich danach erkundigen, ob der Betreiber sein Geschäft versteht
  • er kann sich mit den Senioren im Pflegeheim unterhalten und fragen, wie zufrieden sie sind

Die Nachteile ergeben sich unter anderem aus steuerlicher Sicht. 4 Jahre nach Fertigstellung verfällt der Anspruch auf eine eventuell mögliche Sonderabschreibung. Das KfW Darlehen wird nur an Ersterwerber von Immobilien vergeben.

Der Kauf einer gebrauchten Pflegeeinrichtung kann sich durchaus lohnen, wenn Sie sich einen Platz in dem Pflegeheim sichern möchten.

Gibt es Erfahrungsberichte zum Kauf von Pflegeimmobilien?

Im Internet findet man eine Reihe von Erfahrungsberichten zum Kauf von Pflegeimmobilien. Ein Punkt, der bei diesen Erfahrungsberichten immer wieder auftaucht, ist das Thema Instandhaltung und Instandsetzung. Der Betreiber bildet für beide Positionen eine Rücklage, die dazu dienen soll, die Instandsetzung und Instandhaltung zu finanzieren. 

Das gilt aber nicht für Dach und Fach (Wände). Wenn dort Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden müssen kann auch der Eigentümer der Pflegeapartments mit in die Pflicht genommen werden. Weitere Stimmen im Internet warnen davor, den Kauf ohne Beratung durch einen Experten für Pflegeimmobilien, oder den Steuerberater durchzuführen.

Erfahrungen beim Pflegeimmobilienkauf

Die Investoren zeigen sich, soweit man das den Erfahrungsberichten im Internet entnehmen kann, zufrieden mit der Investition in Pflegeimmobilien. Sie weisen darauf hin, dass man sich einen seriösen Anbieter aussucht und dass man die Angebote miteinander vergleichen soll.

Bei der Finanzierung der Immobilien sollte man sich rechtzeitig erkundigen, welche Möglichkeiten bestehen. Vor allem, wenn man vorhat, das Finanzierungsangebot der Kreditbank für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch zu nehmen.

Auswahl erfolgreicher Anlageimmobilien

Die im Folgenden aufgeführten Objekte stehen beispielhaft für typische Anlageprojekte mit Pflegeimmobilien in unterschiedlichen Regionen Deutschlands, die durch unseren Kooperationspartner betreut werden.

Investido Pflegeimmobilie in Grävenwiesbach
 
Grävenwiesbach
Mietrendite:
4,1%
Wohnflächen:
43,56 m² bis 45,25 m²
Wohneinheiten:
72
Kaufpreise:
159.876 € bis 165.809 €
Investido Pflegeimmobilie in Bremen
 
Bremen Hemelingen
Mietrendite:
4,0%
Wohnflächen:
47,27 m² bis 70,59 m²
Wohneinheiten:
16
Kaufpreise:
160.126 € bis 239.121 €
Investido Pflegeimmobilie in Unna
 
Unna bei Dortmund
Mietrendite:
4,1%
Wohnflächen:
48,22 m² bis 78,27 m²
Wohneinheiten:
80
Kaufpreise:
154.572 € bis 242.696 €

Fazit zum Kaufen von Pflegeimmobilien

Der Kauf der richtigen Pflegeimmobilie ist eine runde Sache. Beim Kauf sollten Sie auf jeden Fall auf die richtigen Experten hören und die folgenden Punkte achten:

  • Wie attraktiv ist die Lage der Pflegeimmobilie. Können Sie sich vorstellen dort als Senior alleine, oder zusammen mit dem Ehepartner zu wohnen?
  • Wie sieht die Umgebung aus. Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe und wie gut das Pflegeheim mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen?
  • Wie hoch ist die Rendite für das Pflegeapartment?
  • Welchen Ruf hat der Betreiber des Pflegeheims?
  • Wie zuverlässig ist der Bauträger und wird das Pflegeheim rechtzeitig fertig?

Wenn Sie die oben genannten Punkte sorgfältig geprüft haben, dann kennen Sie auch die Risiken, die sich bei dem Kauf einer Pflegeimmobilie ergeben.

Resümee: Wenn Sie Ihr Kapital sinnvoll anlegen möchten ist die Investition in dem wachsenden Markt der Pflegeimmobilien genau das Richtige. Mit dem Kauf sichern Sie sich auch ein bevorzugtes Belegungsrecht für einen Pflegeplatz.

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