Eigentümergrundschuld
Definition: Eigentümergrundschuld
Eine Eigenart des Grundpfandrechts sind die Belastungen, die dem Eigentümer selbst zustehen, die seltene Eigentümerhypothek und die häufiger vorkommende Eigentümergrundschuld. Nach § 1177 wird eine Hypothek zur Eigentümergrundschuld, wenn die Forderung erlischt und die Eintragung bestehen bleibt. Nach § 1196 kann eine Belastung sogar von vornherein für den Grundstückseigentümer als Eigentümergrundschuld eingetragen werden. Auf diese Weise sichert sich der Grundstückseigentümer die Rangstelle vor den nachfolgenden Hypotheken- und Grundschuldgläubigern. Die vom Eigentümer besetzte Rangstelle kann bei Bedarf für die Beschaffung weiterer Kredite benutzt werden.
Was gilt es bei der Eigentümergrundschuld zu beachten?
Durch Hypotheken und Grundschulden wird ein Grundstück in der Weise belastet, dass an den Berechtigten, z.B. die Bank, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück an einem vereinbarten Termin zu zahlen ist (§1120 BGB). Auch Bestandteile, Zubehör, Erzeugnisse und Erträge haften dem Inhaber der Sicherung. Die Zahlung wird notfalls durch Zwangsvollstreckung oder Zwangsversteigerung durchgesetzt. Hypotheken und Grundschulden entstehen durch Einigung – Auflassung genannt – und Eintragung ins Grundbuch (§ 873 BGB). Über die Belastung wird, wenn nichts anderes vereinbart ist, ein Brief ausgestellt (Briefgrundschuld).
Zu beachten ist die Rangfolge der Belastungen im Grundbuch. Grundsätzlich rangieren die später eingetragenen Belastungen hinter den bereits vorhandenen Eintragungen, es sei denn, dass späteren Eintragungen Vorrang oder Gleichrang im Grundbuch eingeräumt wird. Das kann nur mit Einverständnis der Betroffenen geschehen. Kreditinstitute müssen für die Sicherung der von ihnen verwalteten Gelder gut platzierte Grundpfandrechte verlangen. Der Rang ist bei der Verwertung des Grundstücks von Bedeutung. Die Aussicht, bei einem zwangsweisen Verkauf des Grundstücks aus dem Erlös befriedigt zu werden, ist bei nach- und letztstelligen Grundschulden nicht so groß wie bei erststelligen.
Zusammenfassung
Eintragungen und Übertragungen können ohne Zusammenhang mit einer Forderung vorgenommen werden. Die Grundschuld ist abstrakt, d.h., sie ist – wie der Wechsel – juristisch eine Schuld ohne Schuldgrund. Wirtschaftlich liegt zwar fast immer ein Schuldgrund vor, nur ist der Schuldgrund für die Existenz der Grundschuld rechtlich bedeutungslos. Während bei der Hypothek neben dem Grundstück der Grundstückseigentümer persönlich haftet, haftet bei der Eigentümergrundschuld nur das Grundstück.
